Le changement d’usage est un régime d’autorisation administrative particulier prévu par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Il contraint toute personne morale ou physique à procéder à une demande d’autorisation préalable pour transformer l’usage d’un local d’habitation à un usage autre que l’habitation (bureaux, commerces, hôtel, meublé touristique et d’affaire etc.).

Il s’agit – à Paris en particulier – d’une obligation de plus en plus contrôlée par les services de la Ville et dont la méconnaissance peut être cause de sanctions financières et de sanctions civiles et pénales significatives de nature à faire échouer tout projet immobilier.

Cependant, en raison du mécanisme de compensation qui est attaché au régime de changement d’usage (achat et vente de commercialité), une bonne appréhension de cette notion peut être à l’origine de réelles opportunités pour les institutionnels, entreprises et particuliers.

 

Champ d’application

 

Le champ d’application ratione loci du changement d’usage est expressément défini par le L. 631-7 CCH. La règlementation est applicable à la ville de Paris, aux départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, mais également à toutes les villes de plus de 200.000 habitants. A noter que l’autorité administrative peut étendre ce régime à un territoire qui n’est pas visé par l’article L. 631-7 CCH. Ont notamment réglementé le changement d’usage les Villes de : Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes.

La réglementation, prévue par les règlements municipaux, diffère en fonction de la ville concernée.

 

Principe

 

Sauf exceptions, il est interdit de convertir un local d’habitation en un local à usage autre que l’habitation sans avoir obtenu l’accord préalable de l’administration (L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation).
L’autorisation préalable de changement d’usage est délivrée par le maire de la commune après – le cas échéant – avis consultatif du maire de l’arrondissement concerné (cas de Paris, de Lyon par exemples) -. Le règlement municipal applicable peut prévoir que cette autorisation soit par principe subordonnée à compensation sous la forme d’une transformation concomitante en habitation de locaux ayant un usage autre que l’habitation.
Cette compensation prend la forme de l’achat de droits de commercialité auprès d’un vendeur qui procède à la conversion d’un local réputé « commercial » à usage d’habitation.
L’autorisation de changement d’usage est délivrée par la ville conformément aux critères définis par le règlement municipal en vigueur et par application des dispositions fixées par la loi.
La délivrance de l’autorisation du changement d’usage dépend notamment de :

• la situation géographique des locaux,
• leur caractère juridique,
• la transformation envisagée,
• et de la qualité des propriétaires.

Elle a un caractère réel, lorsque le changement d’usage a fait l’objet d’une compensation, et doit faire l’objet d’une publication au fichier immobilier dans le cadre d’un acte de dépôt de pièces réalisé par notaire.

Les décisions et actes administratifs résultant de la législation relative aux changements d’usage des locaux sont pris en compte dans le cadre de l’instruction des demandes de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.

 

Sanctions

 

Si le changement d’usage peut être à l’origine d’opportunités financières importantes (cf. infra), sa méconnaissance peut se révéler dirimante.

D’une part, ne pas procéder au changement d’usage d’un local expose les contrevenants à des sanctions financières significatives :

50.000 euros sans mise en demeure préalable assortie d’une obligation de remise en état des lieux sous astreinte judiciaire de 1 000€/m²/jour (L. 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation). Cette astreinte peut être portée à 5.000 euros en cas de récidive.
80.000 euros au titre d’une amende pénale en cas de fausses déclarations ou manœuvres frauduleuses en vue de dissimuler ou tenter de dissimuler des locaux soumis à autorisations (L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation). Cette amende peut être accompagnée d’une peine d’emprisonnement d’un an.

A noter que lorsqu’il s’agit de locations meublées touristiques et d’affaires (« Airbnb »), des sanctions complémentaires s’appliquent : une amende de 5.000 € pour défaut d’enregistrement ainsi qu’une amende de 10.000 € pour défaut de communication de pièces (L. 324-1-1 du Code de Tourisme).

En outre, les personnes physiques ou morales qui méconnaîtraient les règles de changement d’usage encourent des sanctions extra-financières.

En effet, tous les accords ou conventions conclus en violation des dispositions des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation sont nuls de plein droit. Il est donc impératif de s’assurer de la régularité d’un local au regard de la réglementation sur l’usage pour garantir la validité des contrats signés (ex : cas de baux commerciaux par exemple).

Par ailleurs, il convient de rappeler que la prescription acquisitive trentenaire prévue à l’article 2272 du Code civil ne trouve pas à s’appliquer en matière de changement d’usage.

L’autorisation de changement d’usage ne doit pas être confondue avec le changement de destination.

 

La distinction entre la destination et l’usage d’un bien, si elle a été réaffirmée par l’ordonnance de 2005, reste encore délicate à appréhender bien qu’indispensable.

En effet, la réglementation relative aux changements de destination a pour finalité de réglementer un aménagement harmonieux du territoire concerné à travers le contrôle des destinations. Cette réglementation a été codifiée dans le Code de l’Urbanisme.

La réglementation relative à l’usage, codifiée dans le Code de la construction et de l’habitation, se limite à la protection du logement. Cette réglementation porte sur l’utilisation de l’immeuble et non sur la construction de l’immeuble.

Les destinations des constructions ont été redéfinit par le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 pour renforcer la mixité fonctionnelle et sociale et notamment favoriser une gestion plus fine des règles applicables en la matière.
Les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’Urbanisme prévoient désormais 5 destinations subdivisées en 20 sous-destination.

Les règles applicables aux changements de destinations diffèrent selon que la Plan Local d’Urbanisme (PLU) est ancien ou qu’il a été modernisé.

Pour les anciens PLU (approuvés avant le 1er janvier 2016 et n’ayant pas fait l’objet d’une révision générale), les règles applicables sont celles codifiées aux anciens articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l’Urbanisme, savoir :

Tous les changements de destination, même sans travaux, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux,
Lorsque les changements de destination s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.
Pour les PLU modernisés, les règles applicables sont celles codifiées aux nouveaux articles R.421-14 et R421-17 du Code de l’Urbanisme.

Les changements de sous-destination au sein d’une même destination ne sont soumis à aucune formalité administrative lorsque les travaux n’ont pas pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

A contrario, lorsque les changements de destination sans travaux impactent la façade ou la structure porteuse, ils sont soumis à déclaration préalable de travaux. En revanche, les changements de destination et de sous-destination accompagnés de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade sont toujours soumis à permis de construire.

 

Sanctions

 

La méconnaissance des règles de changement de destination est passible de sanctions financières prévues par l’article L. 480-4 du Code de l’Urbanisme.
L’amende prévue est comprise entre 1.200 euros et un montant qui ne peut excéder :

6.000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2 du Code de l’Urbanisme dans le cas de construction d’une surface de plancher ;
300.000 euros dans les autres cas.