Rappel de la règlementation relative à l'usage
La réglementation relative au changement d'usage, régi par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction et codifiée par l’article L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, a pour objectifs de sauvegarder le parc de logements dans les zones urbaines tendues ainsi que le cadre de vie des habitants. Il s'agit d'une réglementation distincte de celle applicable en matière de changement de destination.
La transformation de locaux à usage d’habitation en usage autre que l'habitation (bureaux, commerces, hôtel, meublé de tourisme, restaurant etc.) peut donc être soumise à autorisation préalable de changement d’usage, laquelle est accordée sous certaines conditions strictes et peut-être subordonnée à « compensation » consistant à offrir en compensation la conversion de locaux à usage autre que l’habitation en locaux à usage d’habitation.
Les pétitionnaires n'étant pas en mesure d'offrir eux-mêmes les m² nécessaires à l’obtention de cette autorisation peuvent acquérir de la « commercialité ».
Définition de la commercialité d'un bien
La « commercialité » se définit comme étant l’affectation d’un local à usage autre que l’habitation lorsque cette affectation est permise par la loi ou est autorisée par l’administration à titre réel. L'autorisation ainsi obtenue à titre réel suit l'immeuble en quelques mains qu'il passe.
La cession de commercialité
La cession de commercialité est un contrat aux termes duquel une Partie, qui transforme en habitation des locaux à usage autre que l’habitation, accorde à l’autre Partie (le pétitionnaire) en quelque sort un « droit de présentation exclusif » vis-à-vis de l’administration. En contrepartie de ce droit, le pétitionnaire est redevable, vis-à-vis de l’autre partie, d’une contrepartie financière (qu’on l’on appelle en pratique « prix de cession »).
La recherche de la commercialité peut être longue et fastidieuse (entre 4 mois et plus de 2 ans).
Toutefois l’avantage économique futur - pour le Cessionnaire - est la rentabilité supplémentaire qu'il peut espérer retirer de l’obtention de l'autorisation de changement d'usage lui permettant d'utiliser à usage autre que l'habitation ses locaux.
La règlementation en pratique
La règlementation diffère d’une ville à l’autre. Il peut exister différents secteurs avec différents coefficients applicables ainsi que différents critères à respecter.
A Paris - par exemple - il existe différents secteurs de compensation (simple, renforcé et contraignant) et l’autorisation est - sauf exception - soumise à compensation (conversion en habitation de locaux commerciaux). La compensation à apporter dépend notamment du projet du demandeur, de la localisation, de la surface et de la qualité de son bien.
Dans certains cas stricts, l’autorisation peut être délivrée à titre personnel au regard de l’activité du demandeur. C’est le cas par exemple pour les professions réglementées, les organismes ayant une mission d’intérêt général etc.
Prix de la commercialité
Les prix au m² de la commercialité varient en fonction de la ville et de l’arrondissement concerné et peuvent également dépendre de la nature des logements offerts en compensation (sociaux ou privés).
Il n'existe pas de grille tarifaire fixe et bien définie ; le prix de cession étant négocié entre les Parties notamment au regard de l'offre et de la demande et du projet du pétitionnaire (demandeur).