L'agrément immobilier d'entreprise (bureaux)

à Paris et région d'Ile-de-France

Le Code de l’Urbanisme impose la délivrance d’un agrément préalablement à la construction de certains locaux dans la région Ile-de-France, que l'on nomme en pratique "agrément bureaux" ou bien "agrément immobilier d'entreprise" (bureaux et entrepôts) Les dispositions relatives à l’agrément ont été codifiées aux articles L.510-1 à L.510-4 et R.510-1 à R.510-15 du Code de l’urbanisme.

La décision d’agrément est une autorisation complémentaire, préalable et nécessaire à l’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux). 

Objectif de cette règlementation

La finalité de cette règlementation est expliquée dans la circulaire n°96-38 du 14 juin 1996. Cette règlementation a pour objectif d'orienter les acteurs publics et privés du marché dans leur choix de localisation de leurs activités économiques dans le but de favoriser une répartition équilibrée entres les locaux d'activités et ceux d'habitation.

En raison des enjeux d'attractivité du territoire francilien et de l'implantation progressive d'importants pôles tertiaires, un application ciblée de cette procédure à la Région d'Ile-de-France s'est avérée nécessaire.  

Champ d'application de l'agrément

Toute opération tendant à la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l’extension de tous locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement est susceptible d'entrer dans le champ de la règlementation de l'agrément (art. L. 510-1 du Code de l’urbanisme).

Il s'agit des opérations réalisées par toute personne physique ou morale de droit privé, ou de droit public lorsque le champ d'action de la personne morale relève en majeure partie du secteur concurrentiel.

Le champ d'application de l'agrément dépend des critères cumulatifs suivants :

  • la localisation géographique,
  • la nature de l'activité économique projetée,
  • ainsi que de la nature de l'opération (consistant en l'implantation d'une activité).

En effet, un certain nombre de cas de dispenses (R.510-6 du Code de l’Urbanisme), répondant à des situations et/ou des objectifs particuliers, ont été prévu. Ces exonérations dépendent soit :

  • de la situation géographique : sont exclus, de manière générale, les biens situés en dehors de l'Ile-de-France,
  • de la nature de l'opération :

Lorsque les opérations portant sur la reconstruction ou la réhabilitation de bureaux ne suppose aucune extension de surface ou que ces opérations - ajoutées à celles éventuellement réalisées au cours des douze derniers mois sur le site, portent que une surface inférieure à :

 a) 1000 m² pour la construction de locaux destinés à un usage technique, scientifique, d'enseignement ou de bureaux,

 b) 5000 m² pour la construction de locaux destinés à un usage industriel sans utilisateur déterminé ou à un usage d'entrepôt.

  • du secteur d'activité : Toute activité industrielle, commerciale, professionnelle, administrative, technique, scientifique et d'enseignement à l'exclusion des magasins de vente relevant de la Commission départementale ou nationale d’aménagement commercial, des locaux à usage industriel par un utilisateur déterminé, des salles de spectacles cinématographiques, des locaux à usage d'équipement hospitalier ainsi que des locaux d'internat à usage scolaire ou des résidences universitaires.

Les Orientations d'aménagements adoptées par le Préfecture de région pour l'instruction des demandes en vigueur depuis le 1er novembre 2018

Les objectifs poursuivis par l'Etat, dans le cadre de ces orientations, visent notamment à assurer la création de logements dans les territoires déséquilibrés du centre et de l'ouest de l'agglomération parisienne avant d'agréer de nouvelles surfaces afin de contribuer l'équilibre entre les locaux d'habitation et les locaux d'activités.

Pour ce faire, il a été introduit par l'administration - depuis le 1er novembre 2018 - un système de compensation pour les locaux situés dans le "Secteur d’Attention renforcée" composé des territoires du centre et de l’ouest de la région Ile-de-France (en ce inclus les 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème, 15ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris). 

Ces compensations sont exprimées soit en logements créés avec un coefficient de compensation de 3, soit en bureaux démolis avec un coefficient de 1 à la condition que ces bureaux supprimés, par démolition ou par changement d'usage, aient servi à créer de nouveaux logements. Pour faciliter les restructurations de bureaux obsolètes, ces compensations ne sont cependant pas exigées jusqu'à 10% d'extension.

Délai d'instruction & délai de recours

L'autorité compétente dispose d'un délai de trois (3) mois - à compter de la réception de la demande complète - pour statuer et notifier la décision au demandeur ou, si elle l'estime nécessaire, remettre une décision motivée d'ajournement pour complément d'information.

A défaut de la délivrance d'une décision (de refus, d'acceptation ou d'ajournement) dans ledit délai de trois (3) mois, à compter de la délivrance du récépissé de dépôt ou de la notification d'ajournement, l'agrément est réputé accordé dans les termes où il a été demandé. 

Le délai de recours est de deux (2) mois devant le tribunal administratif territorialement compétent. Un recours gracieux ou hiérarchique est également possible dans un délai de deux (2) mois après notification de la décision.

Usecom Conseil en tant qu’opérateur sur le marché de la commercialité, vous accompagne dans la réalisation des opérations de compensations nécessaires au dépôt de la demande d'agrément et à l'obtention de cette autorisation soumise à compensation.


Nos services 


Analyse de vos besoins & recherche de compensation

Nous analysons votre besoin, prospectons et procédons à la mise en relation de cédants et de cessionnaires de titres de compensation spécifiques et nécessaires à l'obtention de l' agrément Immobilier d'Entreprise (Bureaux).

Négociations

Nous vous assistons dans le cadre des négociations afin de garantir un accord entre les Parties et de valider un juste prix de cession pour les titres de commercialité.

Rédaction de la convention

Nous rédigeons la convention de cession de titres de compensation, devant être régularisée entre les Parties, et ses éventuels avenants.


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